פטור מחובת תשלום היטל השבחה בבניית דירות מגורים במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה 

                     פטור מחובת תשלום היטל השבחה

    בבניית דירות מגורים במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה

(תחולת סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה)            

מאת: עו"ד עינת גלוסר

השבחה מהי

סעיף 196 א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "החוק") קובע כי ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה. ובהתאם קובע סעיף 2 (א) לתוספת השלישית לחוק: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...".

השבחה מוגדרת בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק, כעליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.

בסעיף 3 לתוספת השלישית לחוק, נקבע כי שיעור היטל ההשבחה, הינו מחצית ההשבחה.

מועד תשלום היטל השבחה, הינו לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל (סעיף 7 לתוספת השלישית לחוק) כאשר "מימוש זכויות במקרקעין" הינו אחת מאלה: א. קבלת היתר לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; ב. התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; ג. העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. כן, לא יראו כמימוש זכויות, רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום 1 ביולי 1981, היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, התשכ"א - 1961 (סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק).       

על כן, מקום בו קיימת השבחה כהגדרתה בסעיף 1 (א) לתוספת השלישית לחוק, מוטל על הבעלים או על החוכר לדורות, תשלום היטל השבחה בשיעור של מחצית משווי ההשבחה, במועד לא יאוחר ממימוש הזכויות במקרקעין.

פטור מתשלום היטל השבחה בהרחבה או בניה של דירת מגורים

סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק, קובע מקרים בהם יינתן פטור מחובת תשלום היטל השבחה או מקרים בהם לא תחול חובת תשלום היטל השבחה או מקרים בהם לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה.       

כך ובין היתר, נקבע בסעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק, כי לא יראו כמימוש זכויות, בניה או הרחבה של דירת מגורים אם המחזיק במקרקעין או קרובו, הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו, וזאת עד לשטח כולל של דירת המגורים שאינו עולה על 140 מ"ר (על בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור, ישולם היטל בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת) ולא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום היטל השבחה, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים. 

הפטור מתשלום היטל השבחה, הינו פטור מותנה, שכן אם דירה כאמור תימכר תוך תקופה שהינה פחות מארבע שנים, מגמר הבניה, או אם הבעלים של המקרקעין או קרובו לא ישתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים, במשך תקופה של לפחות ארבע שנים, אזי יבוטל הפטור ותחול חובת תשלם היטל השבחה.   

דרך פרשנות ותכליתו של סעיף 19 (ג) לתוספת השלישית לחוק, עוררו שאלות ומחלוקות לא מעטות.

ברע"א 7417 לאה צרי ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגבעתיים ואח' ורע"א 8498/01 מרגלית שבילי ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בגבעתיים ואח', נידונה בבית משפט העליון, פרשנות הסעיף הנ"ל, ובכלל זה, הסוגיה, האם ניתן להרחיב את הפטור בסעיף הנ"ל למספר דירות ונקבע בפסק הדין שניתן ביום 26 ביוני 2003, כי  הפטור יינתן לדירה אחת בלבד, גם אם על החלקה נבנות מס' דירות ולא משנה מס' הבעלים, חוכרים או המחזיקים. עוד עלה מפסק הדין הנ"ל כי הפטור יינתן רק לדירתו העיקרית של המחזיק או קרובו ששימשה ושתשמש בפועל למגוריו, קרי, על המחזיק או קרובו, בהתאמה, לדור בדירה, גם עובר לפטור, ומשמעות הדבר היא כי לא יינתן פטור בבניית דירה מלכתחילה על קרקע בתולה ועל מגרש ריק (להלן: "הלכת צרי").

 בפסק דין שניתן ביום 30 באוגוסט 2007, בע"א 5138/04 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נגד ישוב נווה שלום חברה מוגבלת בערבות, נאמר באוביטר, כי אין מניעה לכך שיינתן פטור מתשלום היטל השבחה בקשר לבניה על קרקע שקודם לכן לא שימשה למגורי המחזיק או קרובו, במגבלות השטח הקבוע בסעיף הפטור.

לאחריו, ובפס"ד שניתן על ידי בית משפט העליון, ביום 22 ביולי 2008, ברע"א 3626/06 ד"ר זיאד חמאיסי נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים, נקבע כי הבניה המזכה בפטור מתשלום היטל השבחה מתייחסת גם לבניה על קרקע שטרם נבנתה קודם לכן (להלן: "הלכת זיאד"). בהקשר זה צויין כי המסקנה בפסק דין צרי, נסמכה על טעות דפוס שאירעה בנוסחו המקורי של תיקון מס' 20 לחוק ואשר תוקנה זמן קצר לאחר מכן. הנוסח הנכון ומלכתחילה של סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, היה והינו "מקרקעין שישמשו" (לשון עתיד) ולא "ששימשו" (לשון עבר).    

יחד עם זאת הוסיף וציין בית המשפט, שם: "הסוגיה שנבחנה והוכרעה באותו פסק הדין לגופו היתה בשאלה האם ניתן להרחיב הפטור שבסעיף 19(ג)(1) למספר דירות. ההלכה שנפסקה בפסק דין צרי לענין אותה השאלה שרירה ותקפה גם עתה וכפי נתינתה". וכן: "אין בדברים שאמרנו כדי לשנות מאומה ממסקנת פסק דין צריט לענין פרשנותו של סעיף 19 (ג)(1) בסוגיה שהתעוררה באותו הענין (ריבוי הדירות הנבנות)".

בעש"א 13041-11-08 זהבה גור ואח' נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה, דובר על חלקה של בעלים משותפים במושע, אשר לגביה וחלקות נוספות, פורסמה למתן תוקף תכנית איחוד וחלוקה, תוך שינוי ייעוד ולאחריו בוצע איחוד וחלוקה מחדש של מרבית המגרשים, כאשר אחד הבעלים, במסגרת בקשה להיתר בניה על מחצית אחד המגרשים, עתר לפטור מתשלום היטל השבחה, במגבלות השטח הקבוע בסעיף הפטור.

השאלה שנידונה שם, היתה האם הפטור האמור צריך להינתן לכל דירת מגורים (לכל מגרש) או שמא לכל חלקת מקרקעין כאשר פוצלה חלקת מקור לעשרות מגרשים למגורים ונקבע בפסק דין שניתן ביום 6 באפריל 2009, כי המדובר בפטור פרסונאלי לכל "מחזיק במקרקעין" ולא רק לאחד הבעלים מתוך כלל הבעלים השותפים במושע וכי הפטור יינתן לכל מחזיק במקרקעין המבקש לבנות דירת מגורים על המגרש ואשר עונה על יתר תנאי הסעיף. עוד הוסיף בית המשפט וציין כי ההוראה האמורה בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק מתייחסת למחזיק ולא לבעלים בעוד שבמקרים של פטורים אחרים שבסעיף 19 מדובר במפורש על הבעלים ומשבחר המחוקק ליתן את הפטור ל"מחזיק במקרקעין" נראה כי הכוונה היתה להחיל את הפטור על כל אדם אשר מעונין לבנות את בית מגוריו על מגרשו בלי כל קשר למיקום המגרש והיקף הבניה באזור בו מצוי המגרש (להלן: "פרשת גור"). 

כיצד אם כן, מתיישב פסק הדין הנ"ל עם הלכת צרי, בגדרה נקבע כי הפטור יינתן לדירה אחת בלבד. בית המשפט, בפסק הדין שניתן בפרשת גור, דן בסוגיה זו ומאבחן את הלכת צרי מהפרשה הנידונה בפניו. בית המשפט מציין כי בפסק הדין בענין צרי עלתה השאלה האם הוראת הפטור שבסעיף 19(ג)(1) משתרעת גם על מחזיק במקרקעין שהיתה בנויה עליהם דירה, הדירה נהרסה ונבנו תחתיה מספר דירות שארבע מתוכן יועדו לשימושו ולשימוש ילדיו והקביעה שם, לפיה יש ליתן לסעיף פרשנות מצמצמת מתייחסת לכך שלמחזיק יינתן פטור רק בגין דירת מגורים אחת ולא למספר דירות שיש ברשותו. בפרשת גור, המבקשים מעוניינים לבנות בית מגורים אחד בלבד על המגרש שבבעלותם. 

בפס"ד שניתן ביום 12 באוקטובר 2009, בבית משפט השלום בכפר סבא בה"פ 32/08 זיו הצופה ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, נאמר בהערת אגב (שכן לא זה הענין שנידון שם) כי שותפים החוברים לבעלות על קרקע על מנת להקים עליה בית מגורים באופן שלכל אחד מהבעלים או זוג בעלים תוקצה דירה אחת, במה שנהוג לכנותה בשוק המקרקעין קבוצות רכישה, יהיה כל בעל דירה שכזו זכאי לפטור מהיטל בשעה שתוגש בקשה לבניית בית הדירות משום שזו בדיוק המטרה והרציונל ביסוד הפטור. 

תחולת הפטור מתשלום היטל השבחה בבניה של דירת מגורים על בניית דירות מגורים במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה

האם כ"א מהשותפים החוברים לבעלות על קרקע על מנת להקים עליו בית דירות בבית משותף, קרי, התארגנות לבניה במסגרת קבוצת רכישה, אשר לו הוקצתה דירה אחת, זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה, במועד הגשת הבקשה להיתר בניה, בהתקיים התנאים במצטבר, הקבועים בסעיף הדן בפטור ?

ראשית, יש לזכור כי ככל שקבוצת הרוכשים רוכשת קרקע לאחר אישור תכנית, וכך הדבר ברוב ההתארגנויות בקבוצות רכישה, הרוכשות קרקע זמינה לבניה, הרי שאלת הזכאות לפטור מתשלום היטל השבחה לא עומדת על הפרק, כלל וכלל, שכן, וכאמור, חובת תשלום חלה במועד מימוש הזכויות במקרקעין, לפי המוקדם, ובענין כגון זה, בעת מכירת המקרקעין מבעל המקרקעין לחברי הקבוצה, חלה חובת תשלום היטל השבחה על הבעלים שהינו המוכר.

לגופו של ענין, מפרשנות תכליתית של סעיף 19 (ג)(1) לתוספת השלישית לחוק, לפיה מטרת הפטור היא סוציאלית, היינו, לאפשר למחזיק במקרקעין להרחיב או להקים את בית מגוריו, מבלי להכביד עליו, וכפי העולה מרוח פסיקת בתי המשפט, נראה כי  הפטור מחובת תשלום היטל השבחה יחול גם על כל אחד מחברי קבוצת רכישה, בהתקיים יתר התנאים הנקובים בסעיף הפטור הנ"ל, יחד עם זאת, נראה כי הפסיקה המחייבת אינה ברורה דיה, בענין זה.

______________________________________________________________________

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד